What is 'Build-to-Rent' or 'PRS', and how can developers capitalise on this opportunity?
¿Qué es 'Build-to-Rent' o 'PRS', y cómo pueden los desarrolladores aprovechar esta oportunidad?
In this article, UK Residential Director Michael Swiszczowski discusses a number of issues associated with Build-to-Rent housing in the UK, and at how developers can capitalise on the opportunities presented by this growing sector.
En este artículo, nuestro director residencial del Reino Unido, Michael Swiszczowski, analiza una serie de asuntos relacionados con las viviendas Build-to-Rent y cómo los desarrolladores pueden capitalizar las oportunidades que presenta este sector en crecimiento.
Kampus, Manchester
The Build-to-Rent (BtR) sector in the UK (formerly known as the Private Rented Sector, or PRS) has grown substantially in recent years and accounts for approaching 20% of all UK households. Investors are continuing to buy up properties for the purposes of 'buy-to-let' – benefitting both from value rises in their acquired assets (UK house price rises) and from rising rents. It is clear that BtR is here to stay and will continue to grow significantly over the next few years. The sector’s output increased by 49% in 2017/2018, with 4,000 units, and that was set to increase to 10,000 units over the next two years. How can developers capitalise on this opportunity? What are the key issues that they need to be aware of?
What are PRS/Build-to-Rent developments?
In essence, new housing developments where all the properties are built for rent, not sale. Many believe that, in 15 or 20 years' time, more people will rent in the UK than own their homes. This is caused by a lack of affordable 'built-for-sale' housing stock.
Why has the Built-for-Sale housing market not kept up with the demand?
The policy of promoting home ownership in the 1980s, to the detriment of all other housing forms, has become the victim of its own success, with more people than ever trying to buy their own home. However, demand for housing has outstripped supply. In the UK, it is estimated that 300,000 new homes are needed per year to cater for demand, but, on average, we build only around 125,000 each year. This has resulted in a housing shortage, which has now become a housing crisis.
There are several reasons for this. The residential market is notoriously volatile, and large-volume house builders are working with very tight margins. This has historically made housing developments less attractive to create than other developments in terms of a build-to-sell model. Another reason is that local government planning decisions often take too long, which slows down or prevents people building new homes. Added to this, soaring house prices, especially in London and the South East, have resulted in a huge buy-up of UK housing stock by foreign investors.
El sector Build-to-Rent (BtR) en el Reino Unido (anteriormente conocido como Sector Privado de Alquiler o PRS) ha crecido sustancialmente en los últimos años y representa casi el 20% de todos los hogares del Reino Unido. Los inversores continúan comprando propiedades con el propósito de "comprar para alquilar", beneficiándose tanto de los aumentos de valor en sus activos adquiridos (aumentos del precio de la vivienda en el Reino Unido) como del aumento de los alquileres. Está claro que BtR está aquí para quedarse y seguirá creciendo significativamente durante los próximos años. La producción del sector ha aumentado un 49% en 2017/2018, con 4.000 unidades, y se prevé que aumente a 10.000 unidades durante los próximos dos años. ¿Cómo pueden los desarrolladores aprovechar esta oportunidad? ¿Cuáles son las cuestiones clave que deben tener en cuenta?
¿Qué son los desarrollos PRS / Build-to-Rent?
En esencia, nuevas urbanizaciones donde todas las propiedades se “construyen para alquiler”, no para venta. Muchos creen que, dentro de 15 o 20 años, más personas alquilarán en el Reino Unido de las que serán propietarias de sus casas. Esto se debe a la falta de viviendas asequibles "construidas para la venta".
¿Por qué el mercado de viviendas construidas para la venta no se ha mantenido al día con la demanda?
La política de promoción de la propiedad de la vivienda en la década de 1980, en detrimento de todas las demás formas de vivienda, se ha convertido en víctima de su propio éxito, con más personas que nunca tratando de comprar su propia casa. Sin embargo, la demanda de vivienda ha superado la oferta. En el Reino Unido, se estima que se necesitan 300.000 nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda, pero, en promedio, solo construimos alrededor de 125.000 cada año. Esto ha dado como resultado una escasez de viviendas que ahora podría denominarse una crisis de vivienda. Hay varias razones para esto. El mercado residencial es notoriamente volátil y los constructores de casas de gran volumen están trabajando con márgenes muy ajustados. Esto, históricamente, ha hecho que los proyectos de viviendas sean menos atractivos para desarrollar que otros sectores, al menos, en términos de un modelo de “construir para vender”. Otra razón es que las decisiones de planificación del gobierno local a menudo toman demasiado tiempo, lo que ralentiza o impide que las personas construyan nuevas viviendas. Sumado a esto, el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda, especialmente en Londres y el sudeste, ha dado lugar a una enorme compra de acciones inmobiliarias del Reino Unido por parte de inversores extranjeros.
Castle Park View, Bristol
How can developers capitalise on this opportunity?
Rising property prices and rising rents create a win-win scenario. These are the key considerations that successful Build-to-Rent developers should look out for:
Target the right demographic
The average age of people looking to move into a first home in the UK was between 25 and 35 years old in 2016, but now the average first-time buyer is 37 years old. The open market is not currently catering for this demographic, as most new home developments across the UK are 3-4-bed houses. The 25-35 age group are typically key workers or young urban professionals who are looking for a comfortable and affordable place to stay for a secure length of tenure. This group of people will happily live in PRS housing, as proven by the numerous successful emerging schemes.
However, they are not the only group for whom BtR would be suitable. Downsizers and students are equally attracted to rental accommodation if the right product can be offered.
Build in the right location
The most successful current BtR schemes are in urban locations, with local transport within walkable distance. Allowing for regional variations, 200 units is deemed to be the minimum ‘critical mass’, whether in one building or multiple buildings. Therefore, BtR developments are generally medium-to-high-density. Studies have shown that BtR is viable not only in London, but also in locations where there are strong employment rates and lower land values, or encouragement of urban densification.
Create a sense of place
To attract and retain target group tenants, the right lifestyle and consumer propositions are important. Added amenities, such as a concierge, are part of the BtR lifestyle formula, and this is where BtR distinguishes itself from the Build-for-Sale sector. Other types of lifestyle facilities might include workspaces, a club room, communal lounges, roof terraces and gyms. Additional income can be generated from these facilities, although the prime objective is the contribution they make to placemaking and community building. Tenants who feel that they are part of a community tend to stay longer. This in turn reduces the risk of rent voids, which have a negative impact on net operating income. Studies show that people who know one other person in a building are 75% more likely to renew their tenancy. For people who know two other people, this rises to 90%.
¿Cómo pueden los desarrolladores aprovechar esta oportunidad?
El aumento de los precios de las propiedades y el aumento de los alquileres crean un escenario en el que todos ganan. Estas son las consideraciones clave que los desarrolladores exitosos de Build-to-Rent deben tener en cuenta:
Dirigirse al grupo demográfico correcto
La edad promedio de las personas que buscaban mudarse a una primera casa en el Reino Unido era de 25 a 35 años en 2016 pero ahora el comprador promedio por primera vez tiene 37 años. El mercado abierto no se adapta actualmente a este grupo demográfico ya que la mayoría de los desarrollos de viviendas nuevas en el Reino Unido son casas de 3 a 4 dormitorios. El grupo de edades comprendidas entre los 25 y los 35 años suelen ser trabajadores esenciales o jóvenes profesionales urbanos que buscan un lugar cómodo y asequible para quedarse durante un período de permanencia seguro. Este grupo de personas vivirá felizmente en viviendas PRS, como lo demuestran los numerosos proyectos emergentes de éxito. Sin embargo, no son el único grupo para el que sería adecuado el BtR. Algunas personas solteras y los estudiantes se sienten igualmente atraídos por el alojamiento de alquiler si se puede ofrecer el producto adecuado.
Construya en la ubicación correcta
Los esquemas actuales de BtR más exitosos se encuentran en ubicaciones urbanas con transporte local a poca distancia. Teniendo en cuenta las variaciones regionales se considera que 200 unidades es la "masa crítica" mínima, ya sea en un edificio o en varios edificios. Por lo tanto, los desarrollos de BtR son generalmente de densidad media a alta. Los estudios han demostrado que BtR es viable no solo en Londres, sino también en lugares donde hay fuertes tasas de empleo y valores más bajos de la tierra, o aquellos donde se fomenta cierta densificación urbana.
Crea un sentido de lugar
Para atraer y retener a los inquilinos del grupo objetivo el estilo de vida y las propuestas de consumo correctos son importantes. Las comodidades adicionales, como por ejemplo un conserje, son parte de la fórmula de estilo de vida de BtR y es aquí donde BtR se distingue del sector de construcción para la venta. Otros tipos de instalaciones de estilo de vida pueden incluir espacios de trabajo, una sala club, salones comunitarios, terrazas en la azotea y gimnasios, entre otros muchos usos. Se pueden generar ingresos adicionales de estas instalaciones aunque el objetivo principal es la contribución que hacen a la creación de lugares y a la creación de comunidades. Los inquilinos que se sienten parte de una comunidad tienden a quedarse más tiempo. Esto, a su vez, reduce el riesgo de pérdidas de alquiler, que tienen un impacto negativo en la utilidad operativa neta. Los estudios muestran que las personas que conocen a otra persona en un edificio tienen un 75% más de probabilidades de renovar su arrendamiento. Para las personas que conocen a otras dos personas, esto aumenta al 90%.
Sawmill Court, Manchester
LARGE PENSION FUNDS AND PROPERTY COMPANIES ARE INCREASINGLY ATTRACTED TO PRS BTR BECAUSE IT OFFERS SUSTAINABLE, HIGH-QUALITY INVESTMENTS THAT DELIVER LONGER TERM RETURNS.
LOS GRANDES FONDOS DE PENSIONES Y LAS COMPAÑÍAS INMOBILIARIAS SON ATRAÍDAS CADA VEZ MÁS AL BTR PORQUE OFRECE INVERSIONES SOSTENIBLES Y DE ALTA CALIDAD QUE PROPORCIONAN RENTABILIDAD A LARGO PLAZO.
Anchorage Gateway, Manchester
Allow for building management
Effective building management enhances and protects the long-term value of a development. BtR investors are looking for income over long periods. As such, maintaining the quality of a site place is important. In addition, communal spaces and services need to be well maintained as they are part of the extended home of the tenants – “sleep in your apartment, live in the building”.
Unit design needs to be carefully considered
Optimising the net-to-gross ratio will allow for greater building efficiency. Maximising the number of units per core/floor, and careful consideration of the aspect, will lead to a more efficient building. Unit sizes need to be carefully considered and are usually related to rental income and location, whereas personal amenity space can be balanced against communal amenity space, like a roof terrace. Flexibility in the design layout of the units is important. They should be designed to cater for different modes of tenure, such as for young professionals who are house-sharing or for families. Future proofing for different demographic needs is also important.
Use high-quality materials
As BtR developments are designed for long-term investment purposes, the life-cycle of the building materials used plays a much greater role than in other developments. Finishes need to be high-quality, robust, easily maintainable, readily accessible and designed to last.
Take advantage of government initiatives
Government and local authorities view BtR developments positively because they benefit local communities by providing much-needed homes. To stimulate the sector, the government has initiated a BtR taskforce, which has introduced a £10bn housing debt guarantee specifically for the building of BtR homes. In London, the Housing Zones Initiative of the Greater London Authority is designed to stimulate the process of housing provision. A budget of £500 million has been set aside, and favourable BtR planning conditions put in place within the housing zones. These budgets are to be used for improving the public realm, placemaking, infrastructure and building new schools and libraries. A £1bn SME development fund has been made available by Barclays, and it is anticipated that a further £34bn will be invested over the next five years in rental accommodation in the UK. These are all key elements which facilitate successful Build-to-Rent developments.
Do BtR projects stack up as an investment?
The perception is that BtR developments result in smaller returns than Build-for-Sale developments, but with rising house prices and rising rents, this is increasingly untrue. Not only do BtR investors benefit from high UK rents, but the value of their assets increase steadily over time as house prices continue to rise steadily. For this very reason, large institutional investors such as pension funds and property companies are increasingly attracted to BtR as a long-term investment vehicle because they are looking for stable, high-quality capital investments offering long-term returns.
Incentivar la gestión de edificios
La gestión eficaz de los edificios mejora y protege el valor a largo plazo de un desarrollo. Los inversores de BtR buscan ingresos a largo plazo. Como tal, es importante mantener la calidad del lugar y su entorno. Además, los espacios y servicios comunes deben estar bien mantenidos ya que son parte de la extensión del hogar de cada inquilino: “duerma en su departamento, viva en el edificio”.
El diseño cada unidad residencial es prioridad
La optimización de la relación neto/bruto permitirá una mayor eficiencia del edificio. Es importante maximizar el número de unidades por núcleo/planta y tener una cuidadosa consideración del aspecto ya que crearán un edificio más eficiente. Los tamaños de las unidades deben considerarse cuidadosamente y generalmente están relacionados con los ingresos por alquiler y la ubicación, mientras que el espacio de servicios personales se puede equilibrar con el espacio de servicios comunes, como una terraza en la azotea. La flexibilidad en la distribución del diseño de las unidades es importante. Deben diseñarse para adaptarse a diferentes modos de vida y unidad social, por ejemplo, para jóvenes profesionales que comparten la vivienda o para familias. También es importante prepararse para un futuro donde habrá diferentes necesidades demográficas.
Utilice materiales de alta calidad
Dado que los desarrollos de BtR están diseñados con fines de inversión a largo plazo, el ciclo de vida de los materiales de construcción utilizados juega un papel mucho más importante que en otros proyectos. Los acabados deben ser de alta calidad, robustos, sostenibles, de fácil mantenimiento, de fácil acceso y diseñados para durar
Aprovecha las iniciativas gubernamentales
Las autoridades gubernamentales y locales ven los desarrollos de BtR de manera positiva porque benefician a las comunidades locales al proporcionar viviendas necesarias. Para estimular el sector, el gobierno ha puesto en marcha un grupo de trabajo BtR que ha introducido una garantía de deuda de vivienda de £10 mil millones específicamente para la construcción de viviendas BtR. En Londres, la Iniciativa de Zonas de Vivienda de la Autoridad del Gran Londres está diseñada para estimular el proceso de provisión de vivienda. Se ha reservado un presupuesto de £500 millones y se han establecido condiciones favorables de planificación BtR dentro de las zonas de vivienda. Estos presupuestos se utilizarán para mejorar el ámbito público, la creación de espacios urbanos, la infraestructura y la construcción de nuevas escuelas y bibliotecas. Barclays ha puesto a disposición un fondo de desarrollo de PYME de 1.000 millones de libras esterlinas, y se prevé que se invertirán otras 34.000 millones de libras esterlinas durante los próximos cinco años en viviendas de alquiler en el Reino Unido. Todos estos son elementos clave que facilitan desarrollos exitosos de Build to Rent.
¿Los proyectos BtR se acumulan como inversión?
La percepción es que los desarrollos de BtR dan como resultado rendimientos más pequeños que los desarrollos de construcción para la venta, pero con el aumento de los precios de la vivienda y el aumento de los alquileres, esta apreciación es cada vez más dudosa. Los inversores en BtR no solo se benefician de las elevadas rentas del Reino Unido, o de otro país, sino que el valor de sus activos aumenta de forma constante a lo largo del tiempo a medida que los precios de la vivienda siguen subiendo de la misma forma. Por esta misma razón, los grandes inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las empresas inmobiliarias, se sienten cada vez más atraídos por el BtR como vehículo de inversión a largo plazo porque buscan inversiones de capital estables y de alta calidad que ofrezcan una buena rentabilidad a largo plazo.
