Revitalisierung – Die Königsdisziplin

In diesem Artikel erläutert Ruprecht Melder, Geschäftsführer bei Chapman Taylor in Düsseldorf, die wachsende Bedeutung von Revitalisierungsprojekten im Bereich Handelsimmobilien.

Nachdem in den vergangenen zwei Jahrzehnten durchschnittlich jedes Jahr mehr als 10 Shopping-Center eröffnet wurden, ist dieser Trend in den letzten 3 Jahren deutlich rückläufig. Die Gründe dafür sind bekannt – der zunehmende Wettbewerb der Center untereinander, der immer stärker werdende Onlinehandel, ein verändertes Konsumentenbewusstsein oder die Herausforderungen aus dem demografischen Wandel, um nur einige zu nennen.

Die Revitalisierung bestehender Einkaufszentren wird in den kommenden Jahren eine deutlich größere Rolle spielen als der Bau neuer Center. Gerade die älteren Center geraten zunehmend unter Druck, da sie unter ganz anderen Voraussetzungen gebaut wurden, meist als uniforme Verkaufsmaschine für den Versorgungseinkauf und nicht als moderne Wohlfühltempel mit einem hohen Anspruch an Architektur und Aufenthaltsqualität.

Rund die Hälfte aller Center auf dem Prüfstand

So wie die Einzelhändler sich den schnell ändernden Bedürfnissen der Kunden anpassen, müssen sich auch die Shopping-Center stetig weiter entwickeln, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Aktuellen Studien zufolge müssen mindestens die Hälfte aller deutschen Shopping-Center revitalisiert werden, insbesondere Objekte aus den 80er Jahren – und dabei geht es nicht um einen Eimer Farbe oder simple Schönheitskorrekturen, sondern vielmehr um eine komplette Neupositionierung der Immobilie, d.h. im Gegensatz zu einer Modernisierung müssen sämtliche Aspekte betrachtet werden, die für den zukünftigen Erfolg des Centers relevant sind, wie Architektur, Branchenmix, Gebäudetechnik, Verkehrserschließung, Parkierung, Branding und Interior Design.

Das Ziel: ein „runderneuertes“ Center

Dabei ist es wichtig, im Vorfeld eine gesamtheitliche Strategie zur Neupositionierung des Centers zu entwickeln und diese dann auch stringent umzusetzen. Die im Rahmen einer professionellen Projektvorbereitung gewonnenen Erkenntnisse über Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken sind fortlaufend abzugleichen und bei Bedarf nach zu justieren.

Und das Ziel? Ein „runderneuertes“ Center mit einem positiven Image, das sowohl von den Kunden als auch den Mietern angenommen wird, langfristig stabile bzw. im besten Fall höhere Umsätze und Mieten und ein klarer Wettbewerbsvorteil gegenüber konkurrierenden Einzelhandelsstandorten.

Bis dahin ist es ein mühsamer Weg, denn das Ganze muss selbstverständlich möglichst störungsfrei bei laufendem Betrieb, innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens und Budgets erfolgen.

Fallbeispiel: Vom City Center zum FLAIR

Bei dem am 19. September 1985 eröffneten City-Center Fürth handelt es sich um ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit rd. 26.000 qm vermietbarer Fläche über 3 Handelsebenen und einer Tiefgarage mit 535 Stellplätzen. Über den Handelsflächen befinden sich Büros, Praxen und Wohnungen, die einen begrünten Innenhof zu den Blockrändern hin umschließen. Bereits beim Bau geriet das Projekt durch Insolvenzen beteiligter Unternehmen in Schwierigkeiten. Spätestens seit der Realisierung des Projektes „Neue Mitte“ in direkter Nachbarschaft und der damit einhergehenden Verlagerung des Ankermieters C&A spitzten sich die Probleme des Centers zu. Nachdem mehrere Investoren Interesse an dem Projekt zeigten, dies aber letztendlich immer wieder auf Grund der komplizierten Eigentümerstruktur scheiterte, gelang es 2016 der in Fürth ansässigen P&P Gruppe, die insgesamt 351 Eigentümer (!) zum Verkauf zu bewegen.