Mixed-Use Developments – „Kombinieren ist gefragt!“
Mixed-Use Developments – „Kombinieren ist gefragt!“
Dieser Artikel von Hannah Ahmed befasst sich mit den aktuellen Entwicklungen im Mixed-Use Immobiliensektor. Bezogen auf unser Projekt PLAZA in München wird das Thema von Kerstin Brinkhoff im Interview mit Johannes Marx, Projektentwickler der R&S Immobilienmanagement GmbH näher beleuchtet.
Hannah Ahmed
Leben und Arbeiten, Freizeit, Handel und Lifestyle– die urbane Vielfalt, in der wir uns heute bewegen, spiegelt sich auch in den modernen, so genannten Mixed-Use-Entwicklungen wieder. Diese wenden sich von einer reinen Primärnutzung eines Gebäudekomplexes oder eines Quartiers komplett ab und eröffnen gerade deshalb interessante neue Perspektiven für Betreiber und Nutzer.
Der Trend des Kombinierens ist gefragt, dabei stellen Mixed-Use Konzepte zwar große Herausforderungen dar, bieten aber auch entsprechende Chancen für alle Beteiligten. Um sich in der Nutzungsvielfalt nicht zu verlieren, ist dabei ein klares Konzept mit vorangegangener gründlicher Untersuchung des Marktes und der Standortfaktoren nötig. Ein effektives Mixed-Use Gebäude zeichnet sich durch eine gute Anbindung sowohl an den Individual - als auch an den öffentlichen Personennahverkehr sowie eine gute fußläufige Erreichbarkeit und eine hohe urbane Dichte aus.
Dabei sind Mixed-Use Projekte kein Patentrezept für den Erfolg, sie setzen eine Menge Erfahrung bei allen Projektbeteiligten voraus: Expertise im Bau mit Einzelvergaben und Projektsteuerung, Erfahrung im Sonderbau, das Auseinandersetzen mit neuen Design Konzepten und der Umgang mit einer vielschichtigen ggf. auch internationalen Kunden- und Partnerpallette und nicht zuletzt natürlich auch erfahrene Finanzierer und Betreiber sind das Fundament für eine funktionierende Nutzungsmischung, die dafür sorgt, dass das Projekt mehr als die Summe seiner einzelnen Komponenten ist.
Wenn dies gegeben ist, eröffnen Mixed-Use Konzepte neue Perspektiven und das Zusammenspiel der Einzelnutzungen Hotel, Handel, Büro, Wohnen und Freizeit ergeben ein lebendiges und attraktives Quartier. Bei aktuellen Entwicklungen handelt es sich dabei keineswegs nur um Neubauten, sondern oftmals auch um Revitalisierungen und Umnutzungen.
Als Richtwert kann bei erfolgreichen Mixed-Use Objekten ein Flächenanteil von mind.10% jeder Nutzung zugrunde gelegt werden, diese sollten nicht exklusiv den Bewohnern, sondern auch der Öffentlichkeit zugänglich sein, um Synergieeffekte zwischen den einzelnen Nutzungen zu ermöglichen.
Als aktuelle Beispiele in Deutschland seien hier die Hamburger HafenCity, der Kölner Rheinauhafen oder auch das Europaviertel in Frankfurt zu nennen – drei Großprojekte bei denen Wohnen, Arbeiten, Beherbergung und Handel erfolgreich miteinander verzahnt wurden, so dass neue lebendige Stadtviertel entstanden sind.
Die heutigen Kunden/Konsumenten sind anspruchsvoll, marken- und erlebnisorientiert, dies erfordert eine Bindung über weitreichendere Projektansätze als das reine „Stand-alone-Center“.
Neben Stadtquartieren mit einer hohen Nutzungsvielfalt steht zunehmend auch das Zusammenfassen unterschiedlicher Nutzungen in einem Gebäudekomplex im Fokus von Entwicklern und Investoren. Besonders in Innenstädten, in denen Baugrundstücke grundsätzlich Mangelware sind, wird diese räumliche Nähe vielfach durch vertikale Lösungen erreicht. Das ist effizient, ressourcensparend und daher für viele cool, hip und angesagt.
Ein weiteres interessantes Beispiel ist das durch Jürgen Mayer H. entworfene VOLT in Berlin das bis Ende 2018 fertiggestellt werden soll.
Das am Alexanderplatz gelegene Projekt wird als „Shopping- und Erlebnisimmobilie“ der Zukunft bezeichnet und vereint hochwertige Markenwelten, Gastronomie- und Hotelbetrieb (Lindner Hotelgruppe, 160 Zimmer) mit einem Freizeitangebot wie einer Surfwelle und einem Windtunnel (Sky-Diving) unter einem Dach. In prominenter Innenstadtlage soll eine moderne, trendbewusste, sportive und erlebnisorientierte Zielgruppe angesprochen werden, das Konzept richtet sich an einen eng gefassten Lifestyle-orientierten Kunden, der bereit sein muss, für Attraktionen zu zahlen – ob diese Rechnung aufgeht wird sich zeigen. Allerdings macht das Projekt sehr deutlich, dass Unverwechselbarkeit und Einzigartigkeit gerade in einem Umfeld mit starkem Wettbewerb von zunehmender Bedeutung sind. Dabei kommt insbesondere der Architektur sowohl in der Außen- als auch in der Innengestaltung eine immer größere Bedeutung zu.
Die Nachfrage nach Freizeit- und Kulturdienstleistungen steigt kontinuierlich und somit auch die Nachfrage nach neuen innovativen Ideen und Konzepten. Originalität ist die Grundlage für den Erfolg, oder anders ausgedrückt, „Kapieren statt Kopieren“.
About the author
Hannah Ahmed
Dipl.-Ing. Architektin
Dusseldorf
Hannah Ahmed hat Architektur an der Rheinisch Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) in Aachen studiert und im Jahr 2007 absolviert. Nach dem Studium arbeitete sie drei Jahre schwerpunktmäßig in dem Bereich Hotelbau für führende Hotelketten als Bauherrn.
Seit 2010 ist sie im Team von Chapman Taylor und hat eine Vielzahl unterschiedlicher Projekte in allen Leistungsphasen bearbeitet und insbesondere das Einkaufszentrum Huma Eleven in Wien begleitet, welches sich momentan in der Schlussphase des 2.Bauabschnittes befindet.
In der Entwurfsphase und in der Ausführungsphase ist Hannah für die Gestaltung der Projekte verantwortlich.
Für Chapman Taylor Düsseldorf ist Hannah seit letztem Jahr Ansprechpartnerin und Spezialistin für den Sektor Hotel und präsentiert das Büro Chapman Taylor nach außen.
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Kerstin Brinkhoff
Mixed-Use in München PLAZA Grafinger Straße
Auf einem rund 40 ha großen ehemaligen Gewerbe- und Industrieareal direkt am Münchner Ostbahnhof, mit hervorragender Anbindung an die wichtigsten Verkehrsadern der Stadt, entsteht mit dem Werksviertel ein neues lebendiges Stadtquartier zum Wohnen und Arbeiten, für Freizeit und Kultur. Chapman Taylor plant für die R&S Immobilienmanagement GmbH, einer Tochtergesellschaft von Rohde & Schwarz, auf einem Grundstück mit einer Größe von rd. 7.340 m² das Nahversorgungszentrum „PLAZA“ – eine Mixed-Use Immobilie mit Einzelhandel, Büros, Hotel, Boarding House, Physio- und Sportangeboten, Kletterhalle und Tiefgarage.
Auf rund 5.000 m² entstehen im Erdgeschoss Flächen für den Einzelhandel. Ab dem 1. Obergeschoss entwickeln sich 4 individuelle Baukörper – ein Moxy Hotel mit 146 Zimmern und einer Nutzfläche von ca. 3.500 m², ein Residence Inn Boardinghouse mit 75 Apartments auf einer Fläche von ca. 3.000 m², ein Bürogebäude mit einer Nutzfläche von ca. 3.200 m², sowie ein Gebäude für Fitness und Gesundheit mit einer auskragenden Kletterhalle als oberem Abschluss mit einer Nutzfläche von zusammen ca. 3.400 m² - als Blockrandbebauung um einen begrünten Innenhof. Zwei Tiefgaragenebenen mit einer Fläche von 5.000 m² runden das Angebot ab.
Wir sprachen hierzu mit Johannes Marx, Projektentwickler der R&S Immobilienmanagement GmbH über die Entstehung und die Erwartungen an das PLAZA:
Wie entstanden die ersten Ideen zum Projekt und zu seiner Nutzung?
„Die Ideenfindung hat sich im Laufe der letzten Jahre parallel zur Erstellung des Bebauungsplans entwickelt. Recht frühzeitig standen die Abmessungen des Grundstücks durch den bereits schon lange geplanten Verlauf der neuen Straßen fest. Bei der Nutzung haben wir ebenfalls parallel zum Bebauungsplanverfahren überlegt, welche Funktionen im zukünftigen Viertel benötigt werden um eine Art von Lebendigkeit zu generieren.“
Warum haben sie sich für ein Mixed-Use Konzept entschieden und wie entstand der Mix aus Handel, Hotel, Büro und Fitness?
„Ein Mangel im Gebiet war die Unterversorgung an nahversorgungsrelevanten Einkaufsmöglichkeiten. Andererseits stand schon sehr früh fest, dass die Stadt an dieser Stelle auch keinen Wildwuchs haben möchte und die Nutzfläche für den Einzelhandel beschränken wird. Wir haben uns daraufhin schnell entschieden ca. 5.000 m² nahversorgungsrelevanten Einzelhandel im Erdgeschoss zu platzieren. Die Hotelkonzepte haben wir dann in Folge oben drauf gesetzt. Hier war die sehr hohe Nachfrage am Markt auf Grund der hervorragenden Infrastruktur ausschlaggebend. Als drittes wollten wir die Versorgung mit Sport und Freizeitmöglichkeiten unterbringen um die Qualität des Standorts in Bezug auf Leben und Arbeiten zu erhöhen. Da dann noch immer ca. 4.000 m² der maximalen Geschossfläche übrig waren, haben wir uns entschlossen ergänzende Büroflächen unterzubringen. Alles in allem kann man also sagen, dass wir zunächst die gewünschten Funktionen untergebracht haben und danach die Gebäudeteile angepasst haben - getreu dem Motto "Form follows function".“
Was ist aus ihrer Sicht der Magnet in dem Konzept?
„Der große Magnet ist natürlich der Einzelhandel im Erdgeschoss. Hier werden u. a. REWE, LIDL und der dm-Drogeriemarkt einziehen. Da im Umkreis des Bebauungsplans kein weiterer großflächiger Nahversorger gestattet ist, ergibt sich ohnehin ein gewisser Automatismus. Ein weiterer Magnet wird sicher die Boulderhalle im 5. Obergeschoss und Dachgeschoss werden. Das Konzept des zukünftigen Mieters zieht in seiner aktuellen Bestandsnutzung im Moment täglich über 600 Gäste an.“
Welchen Erfolg versprechen sie sich aus der geplanten Nutzung?
„Wir gehen davon aus, dass die geplante Nutzung eine sinnvolle Ergänzung für alle neuen Bewohner und Nutzer des Werksviertes wird. Der Erfolg wird darin bestehen, dass die vier Leitbegriffe des Werksviertels, "leben, wohnen, arbeiten, bewegen", bereits im Kleinen mit dem PLAZA realisiert werden.“
About the author
Kerstin Brinkhoff
Dipl.-Ing. Architektin
Projektleiterin, Düsseldorf
Kerstin Brinkhoff hat an der Bergischen Universität Wuppertal Architektur studiert und ist seit 1997 für Chapman Taylor in Düsseldorf tätig. Sie hat eine Vielzahl unterschiedlicher Projekte in allen Leistungsphasen bearbeitet und verfügt über langjährige Erfahrung in der Planung und Realisierung von Handels – und Büroimmobilien wie auch in der Umstrukturierung und Revitalisierung von Bestandsgebäuden. Nachdem Sie in den vergangenen Jahren unter anderem als Mieterkoordinatorin für Koordinations – und Steuerungsaufgaben verantwortlich war betreut sie aktuell als Projektleiterin das Projekt PLAZA in München.